Une nouvelle garantie des risques locatifs universelle

Remettre sur le marché les logements vacants et faciliter l’accès à un toit au plus grand nombre, tels sont les objectifs de cette nouvelle GRL universelle qui doit voir le jour au début de 2010.

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Face à une caution réduite à un mois de loyer, les bailleurs sont en effet de plus en plus nombreux à préférer souscrire une assurance pour se prémunir des éventuels impayés. Or, les compagnies exigent des candidats locataires un revenu près de trois fois supérieurs au loyer ce qui exclue de facto un certain nombre de foyers modestes. Cette nouvelle GRL s’appliquera pour tout loyer majoré des charges qui ne dépasse pas 50% des ressources du locataire. Elle concernera tous ceux s’acquittant d’un loyer inférieur à 2000 euros par mois charges comprises. Le coût de cette assurance s’élèvera entre 1,50 et 2,50% du montant du loyer annuel selon la compagnie d’assurance choisie, le 1% logement n’en sera donc pas le distributeur exclusif, et sera déductible du revenu foncier du propriétaire. Cette nouvelle garantie locative couvrira les impayés de loyer dans la limite de 70 000 euros, frais de procédure inclus, et les détériorations faites dans le logement à hauteur de 7700 euros.

Source : Explorimmo

Un contrat d’assurance socle

Le contrat socle couvre trois garanties minimales dès l’instant où le loyer mensuel global, charges comprises, ne dépasse pas 2 000 euros.

Côté bailleur

Les loyers impayés : le contrat couvre le risque d’impayés comprenant le loyer, les charges et les taxes locatives ainsi que la révision contractuelle soit en cas d’impayé total pendant deux mois consécutifs ou non, soit en cas d’impayé partiel pour un montant au moins égal à un mois de loyer total apprécié sur une période de 12 mois, déduction faite des aides au logement versées au bailleur. Le plafond d’indemnisation, comprenant également les frais de contentieux, jusqu’au départ du locataire, s’élève à 70 000 euros.

Les dégradations locatives : lorsque le locataire quitte les lieux, et que les dégradations du logement lui sont imputées, c’est-à-dire lorsqu’elles se sont produites pendant sa période d’occupation et qu’elles sont constatées lors de la reprise effective du logement par le bailleur, celui-ci peut prétendre à une indemnisation dans la limite de 7 700 euros TTC par logement et par sinistre pour une location nue et 3 500 euros TTC pour une location meublée. A tenir compte aussi d’une franchise équivalente au dépôt de garantie, après déduction des frais non pris en charge par le contrat tels le taux de vétusté applicable au logement ou les frais d’entretien.

Les frais de contentieux : les frais de procédure comme les commandements de payer, les honoraires d’huissier, d’avocat… sont inclus dans la garantie globale. A l’exception des dépens, amendes et dommages et intérêts mis à la charge du bailleur par le tribunal.

Côté locataire

Locataires entrants ou locataires en place : ce contrat peut couvrir les locataires qui viennent de signer un bail, mais aussi ceux qui sont en cours de bail depuis 6 mois avant la date de souscription du contrat d’assurance et qui n’ont pas eu d’impayé total ou partiel de deux mois de loyers, consécutifs ou non, au cours des six mois précédant cette souscription.

Taux d’effort inférieur ou égal à 50 % des revenus : la GRL s’adresse à tout locataire dont le taux d’effort (loyer et charges mensuelles rapportés aux revenus du locataire) n’excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel (CDD, intérim, temps partiel, étudiant, chômeur…).

En cas d’impayé de loyer dû à un changement de situation ou d’accident de la vie (chômage, divorce, maladie…), un traitement de la dette locative est mis en œuvre sur un plan amiable avec l’obligation, pour le locataire, de reprendre au moins partiellement, dans un premier temps, le paiement de ses loyers courants.

Comment s’assurer ?

Dès l’instant où le logement est éligible à la GRL (loué nu ou meublé à titre de résidence principale dans la limite d’un loyer mensuel de 2 000 euros), le bailleur signe soit en direct, soit par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un administrateur de biens, un contrat avec un assureur adhérent au dispositif GRL. Chaque assureur établit sa tarification en fonction de la réalité du risque. En cas de sinistre important, selon le taux d’effort compris entre 28 % et 50 %, les assureurs pourront bénéficier d’une compensation versée par l’Union économique et sociale du logement (Uesl).

En cas d’impayés, comment mettre en œuvre l’assurance ?

Le bailleur doit s’adresser à son assureur qui va l’indemniser directement. Mais l’assureur, dans un second temps, va se retourner contre le locataire. Une procédure normale mais qui, dans le cadre de la GRL, est accompagnée d’un volet social permettant un apurement amiable de la dette locative.