Toulouse : bilan du marché immobilier en 2010 et perspectives pour 2011

En cette fin novembre, l’heure est venue de faire le bilan de l’année du marché immobilier toulousain et d’en tirer des conclusions pour 2011, alors faut-il acheter, vendre, louer?

– Les prix :

Ils sont en hausse sur l’année à Toulouse. Pour les maisons, c’est +9.2%, pour les appartement 1.8%, voir notre article les prix montent d’après les chiffres des notaires. Quant aux prix du neuf, ils s’affichent à 3260€/m² soit +8.1%.

A noter, une très forte tension sur le centre-ville où les petites surfaces s’arrachent à plus de 4000€/m²!

Il en est de même pour les loyers qui après un début d’année très calme et en stagnation, sont de nouveau à la hausse à +1.1%.

Il est donc de plus en plus difficile et cher de se loger en hypercentre mais Toulouse regorge de petits quartiers sympathiques et plus accessibles, nous ferons un article sur ce sujet.

– Les volumes :

Plus timides en début d’année, les acquéreurs ont fait leur grand retour au printemps, notamment à l’occasion du salon de l’immobilier. Ce sont d’abord les primos accédants, dopés par les taux, puis les investisseurs pour les mêmes raisons qui ont participé à la hausse des prix en centre ville. Il a fallu attendre la rentrée pour retrouver les secundo accédants qui étaient en attente de signes économiques positifs pour déménager.

Le nombre de transaction sera donc plus élevé que l’année précédente, encore freiné par le manque d’offre de certains biens.

– Les stocks :

Il y a plusieurs catégories de biens :

• Les biens en vente de qualité (rénovés) ou situés en hypercentre se font de plus en plus rares et se négocient en quelques jours seulement.
• Les biens de qualité moyenne (petits travaux, finitions) ou situés dans des quartiers de proche périphérie (st agne, rangueil, jolimont..) sont plus nombreux, ils constituent une alternative aux acquéreurs ayant moins de moyens et ayant un rayon de recherche plus large. Ils se vendent le plus souvent assez vite (de 2 à 4 mois) avec une petite négociation tant que le prix de départ a été fixé correctement.
• Les biens avec un défaut : route, quartier peu recherché (mirail, 3 cocus..).. : ils restent plus longtemps sur le marché et subissent une négociation plus rude.

– les taux :

ils sont passés de 3.85% en moyenne sur 15 ans en début d’année à 3.30% aujourd’hui. Entre le début d’année et aujourd’hui, les candidats acquéreurs peuvent donc emprunter plus d’argent sur la même durée ou réduire leurs mensualités. D’après les experts, ces conditions devraient se maintenir ainsi jusqu’au milieu 2011.

– Prévisions pour 2011.

Nous avons vu que les taux devraient rester stables d’ici mi 2011, tant qu’ils resteront attractifs, la demande à l’achat restera soutenue car c’est un moteur fondamental à l’achat et à l’investissement immobilier.
Toulouse est une ville dynamique qui accueille chaque année 20 000 nouveaux arrivants qui doivent se loger.
De même, tant que les biens seront rares en centre-ville, la pression sur les prix sera élevée.

Pour le reste, difficile de prévoir plus précisément les prix et les volumes de vente. Mais la situation économique étant encore fragile et le revenu moyen n’étant pas extensible, les prix ne devraient pas ou très peu augmenter sur Toulouse.
Les nouvelles mesures fiscales et lois auront certainement un effet régulateur sur le marché : nouveau prêt à taux 0% et suppression de la déduction des intérêt d’emprunt, arrêt du pass foncier, apparition du diagnostic de performance énergétique dès la mise en vente..

Une chose est certaine, c’est que Toulouse, 4e ville de France, reste moins chère que certaines autres grandes villes de province (Bordeaux, Nice..)! A bon entendeur!

Quand à l’éternelle question, faut-il acheter ou louer, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Tout dépend des objectifs de vie et des opportunités présentes. En tout cas, il ne faut pas acheter à tout prix, n’importe ou à n’importe quel prix!