30 Nov

Grand Toulouse : les prix de chaque commune

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« La reprise est bien là » annoncent les promoteurs. Après une année 2008 difficile où la profession a subi la crise de plein fouet, le premier semestre 2009 laisse entrevoir un regain d’activité, surtout du côté des investisseurs, motivés par la loi de défiscalisation Scellier. C’est donc dans un meilleur climat que s’ouvrira vendredi le salon de l’immobilier. Baromètre de la profession, cette manifestation avait ressenti l’impact de la conjoncture jusque dans le nombre de visiteurs. En octobre 2008, ils étaient 10 000 au lieu de 15 000 les autres années. Le nombre de primo accédants avait nettement chuté. En mars dernier le salon toulousain avait retrouvé sa fréquentation habituelle, ce qui est plutôt bon signe, le marché restant tiède.
« ça veut repartir dans le bon sens » dit Jacques Chassant du SPI. « Les confrères voient que ça bouge, dit-il. « Il y a des offres, des demandes de visites, on a l’impression que ça va mieux. On ressentait un certain attentisme de la part des acheteurs et des propriétaires, ça se décoince. Mais on manque de produits sur Toulouse ».
Le salon de l’immobilier d’octobre va regrouper environ 150 stands, promoteurs, constructeurs, banques et organismes de crédit, chambre de propriétaires, collectivités. Les agents immobiliers se remotivent, ils seront plus nombreux que l’an dernier. Reste à savoir comment le public réagira.
Pour ceux qui ont un projet immobilier, proche ou plus lointain, ce salon reste l’endroit adéquat pour se faire une idée plus précise de son bien ou de son pouvoir d’achat immobilier, pour consulter plusieurs banquiers, comparer les prix. Ces derniers ne se sont pas effondrés, ils se sont « assagis », confirment les professionnels toulousains.
Un cycle de conférences est proposé aux visiteurs sur des thèmes généraux comme le plan de relance, le pass-foncier, le développement durable, ou encore les rapports locataires/propriétaires dans l’immobilier ancien…
Les 9, 10, 11 octobre au parc des expositions, de 10 heures à 19 heures Nocturne vendredi jusqu’à 21 heures. Invitations à imprimer sur le site www.salonimmobiliertoulouse.com
Les questions à se poser …
Pourquoi acheter un logement neuf ?
« Il faut aller vite, les incitations fiscales ne vont pas durer »
répète Philippe Poilleux, président de la Fédération des Promoteurs Constructeurs. « Parmi les raisons qui doivent inciter les primo-accédants à investir dans du neuf, il y a le doublement du prêt à taux zéro qui s’arrête fin 2009 ». Dans le bulletin Immobilier Neuf qui sera distribué aux visiteurs du salon de l’immobilier, Philippe Poilleux développe en plusieurs points pourquoi la conjoncture est favorable au logement neuf.
Des conditions d’emprunt avantageuses. « Les prêts au logement sont historiquement bas », dit-il, citant des opportunités autour de 4 %. Ces taux très attractifs ne dureront peut-être pas.
Des prix stabilisés. « Les réductions de prix se sont produites essentiellement au quatrième trimestre 2008 et sont stabilisées depuis ».
Les aides de l’État. On peut bénéficier jusqu’à 2010 d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 75 000 € étalée sur 9 ans grâce à la fameuse « Loi Scellier » dans le cas d’un appartement destiné à la location. Pour les ménages plus modestes, le Pass Foncier (différé de remboursement garanti par les collectivités) permet aux familles à revenus plus modestes d’acquérir un logement. Ces aides sont limitées dans le temps, il faut en profiter.
Des économies d’énergie. « L’habitat neuf est quasiment 2 fois plus performant que le logement ancien en terme de dépenses énergétiques. Pour ces raisons, le logement neuf redevient un bien à valeur ajoutée ».
Toulouse, ville d’avenir. « Notre région profite depuis plusieurs années d’une réelle dynamique économique et bénéficie de 10 000 à 14 000 nouveaux arrivants par an. Ce développement assure une pérennité de la valeur de votre bien. »
Les prix de l’ancien baissent-ils ?
« Les prix sont redescendus à un niveau normal après avoir tellement flambé à Toulouse que l’on avait atteint la limite du possible », répond Jacques Chassant du Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier (SNPI). Les prix redescendent également grâce aux taux qui sont tombés de 5,80 % à 5,26 % (en taux fixe selon la Banque de France), mais risquent de remonter en 2010. En ce moment on peut négocier un prêt à 4 % avec certaines banques qui demandent des garanties de solvabilité, et peuvent consentir des prêts plus longs (25 ans ou plus).
Par rapport à 2007 les agents immobiliers ont observé des baisses de 10 à 15 % sur les biens d’occasion qu’ils soient récents ou plus anciens. Mais cette baisse ne concerne pas vraiment le centre historique de Toulouse, qui conserve une fourchette de prix située entre 2 800 € et 3 500 € le mètre carré selon l’emplacement et certains critères de standing et de confort.
Le pavillon de lotissement, avec son petit bout de jardin, situé dans la banlieue de Toulouse se négocie entre 180 000 et 280 000€.
C’est le type de bien très demandé par les primo accédants.
Y a-t-il des terrains à bâtir ?
Certains lotisseurs ayant renoncé à réaliser des programmes, certains terrains à bâtir reviennent dans le circuit. Le nombre de lots est en augmentation par rapport à 2007, tandis que les prix sont à la baisse (-16 % depuis 2008. L’an dernier quelque 3 500 acheteurs ont fait construire, dont 60 à 70 % sur des terrains lotis. François Rieussec du Syndicat national des Aménageurs estime à un millier le nombre de terrains à bâtir dans la couronne toulousaine, avec une tendance, dit-il à des terrains plus petits et situés plus près des dessertes routières.
Un terrain constructible dans l’aire urbaine coûte en moyenne 100 000 € (moins de 1 000 m2), sur Toulouse 140 000 à 150 000 €, sur les coteaux jusqu’à 170 000€.
Faut-il vendre seul ou par une agence?
Les propriétaires-vendeurs ont la possibilité de mettre une annonce (moyennant un droit d’entrée) sur des sites type « particulier à particulier », très offensifs au niveau de la communication. Le net constitue une vraie concurrence pour les agents immobiliers, qui ont des arguments pour se défendre. « Notre rôle premier est celui du conseil et notre devoir est de réguler le marché », dit Jacques Chassant du SNPI. « L’agent a des repères et des éléments de comparaison. Il saura vendre un bien à son juste prix. Par ailleurs il a la distance nécessaire pour argumenter ». Pour leur prestation les agences toulousaines demandent une commission de 10 à 15 % en fonction du prix du bien. Commission qui peut parfois être revue à la baisse pour concrétiser une transaction.
Y a-t-il du stock ?
Le premier semestre 2009 a été meilleur pour les promoteurs que les douze mois précédents. Les volumes se sont dégonflés. Conséquence : les prix qui étaient descendus sous la barre des 3 000 €/m2 en 2008 commencent à remonter pour se situer désormais à 3 179 m2 voire à 3 344 € dans Toulouse intra-muros (sources ObserveR de l’Immobilier toulousain). Une tendance qui s’explique par le dégonflement du volume des stocks et le ralentissement des mises en chantier. D’après les promoteurs-constructeurs, on peut tabler sur un stock de 2000 logements neufs sur l’aire urbaine.
Les professionnels de l’immobilier constatent aussi un manque d’appartements de type 4 dans Toulouse-centre, alors qu’il y a de la demande pour ce type de logement, recherché notamment par les familles monoparentales.

[nggallery id=4] « La reprise est bien là » annoncent les promoteurs. Après une année 2008 difficile où la profession a subi la crise de plein fouet, le premier semestre 2009 laisse entrevoir un regain d’activité, surtout du côté des investisseurs, motivés par la loi de défiscalisation Scellier.

C’est donc dans un meilleur climat que s’ouvrira vendredi le salon de l’immobilier. Baromètre de la profession, cette manifestation avait ressenti l’impact de la conjoncture jusque dans le nombre de visiteurs. En octobre 2008, ils étaient 10 000 au lieu de 15 000 les autres années. Le nombre de primo accédants avait nettement chuté. En mars dernier le salon toulousain avait retrouvé sa fréquentation habituelle, ce qui est plutôt bon signe, le marché restant tiède.

« ça veut repartir dans le bon sens » dit Jacques Chassant du SPI. « Les confrères voient que ça bouge, dit-il. « Il y a des offres, des demandes de visites, on a l’impression que ça va mieux. On ressentait un certain attentisme de la part des acheteurs et des propriétaires, ça se décoince. Mais on manque de produits sur Toulouse ».

Les questions à se poser …

Pourquoi acheter un logement neuf ?

« Il faut aller vite, les incitations fiscales ne vont pas durer » répète Philippe Poilleux, président de la Fédération des Promoteurs Constructeurs. « Parmi les raisons qui doivent inciter les primo-accédants à investir dans du neuf, il y a le doublement du prêt à taux zéro qui s’arrête fin 2009 ». Dans le bulletin Immobilier Neuf qui sera distribué aux visiteurs du salon de l’immobilier, Philippe Poilleux développe en plusieurs points pourquoi la conjoncture est favorable au logement neuf.

Des conditions d’emprunt avantageuses. « Les prêts au logement sont historiquement bas », dit-il, citant des opportunités autour de 4 %. Ces taux très attractifs ne dureront peut-être pas.

Des prix stabilisés. « Les réductions de prix se sont produites essentiellement au quatrième trimestre 2008 et sont stabilisées depuis ».

Les aides de l’État. On peut bénéficier jusqu’à 2010 d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 75 000 € étalée sur 9 ans grâce à la fameuse « Loi Scellier » dans le cas d’un appartement destiné à la location. Pour les ménages plus modestes, le Pass Foncier (différé de remboursement garanti par les collectivités) permet aux familles à revenus plus modestes d’acquérir un logement. Ces aides sont limitées dans le temps, il faut en profiter.

Des économies d’énergie. « L’habitat neuf est quasiment 2 fois plus performant que le logement ancien en terme de dépenses énergétiques. Pour ces raisons, le logement neuf redevient un bien à valeur ajoutée ».

Toulouse, ville d’avenir. « Notre région profite depuis plusieurs années d’une réelle dynamique économique et bénéficie de 10 000 à 14 000 nouveaux arrivants par an. Ce développement assure une pérennité de la valeur de votre bien. »

Les prix de l’ancien baissent-ils ?

« Les prix sont redescendus à un niveau normal après avoir tellement flambé à Toulouse que l’on avait atteint la limite du possible », répond Jacques Chassant du Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier (SNPI). Les prix redescendent également grâce aux taux qui sont tombés de 5,80 % à 5,26 % (en taux fixe selon la Banque de France), mais risquent de remonter en 2010. En ce moment on peut négocier un prêt à 4 % avec certaines banques qui demandent des garanties de solvabilité, et peuvent consentir des prêts plus longs (25 ans ou plus).

Par rapport à 2007 les agents immobiliers ont observé des baisses de 10 à 15 % sur les biens d’occasion qu’ils soient récents ou plus anciens. Mais cette baisse ne concerne pas vraiment le centre historique de Toulouse, qui conserve une fourchette de prix située entre 2 800 € et 3 500 € le mètre carré selon l’emplacement et certains critères de standing et de confort.

Le pavillon de lotissement, avec son petit bout de jardin, situé dans la banlieue de Toulouse se négocie entre 180 000 et 280 000€.

C’est le type de bien très demandé par les primo accédants.

Y a-t-il des terrains à bâtir ?

Certains lotisseurs ayant renoncé à réaliser des programmes, certains terrains à bâtir reviennent dans le circuit. Le nombre de lots est en augmentation par rapport à 2007, tandis que les prix sont à la baisse (-16 % depuis 2008. L’an dernier quelque 3 500 acheteurs ont fait construire, dont 60 à 70 % sur des terrains lotis. François Rieussec du Syndicat national des Aménageurs estime à un millier le nombre de terrains à bâtir dans la couronne toulousaine, avec une tendance, dit-il à des terrains plus petits et situés plus près des dessertes routières.

Un terrain constructible dans l’aire urbaine coûte en moyenne 100 000 € (moins de 1 000 m2), sur Toulouse 140 000 à 150 000 €, sur les coteaux jusqu’à 170 000€.

Faut-il vendre seul ou par une agence?

Les propriétaires-vendeurs ont la possibilité de mettre une annonce (moyennant un droit d’entrée) sur des sites type « particulier à particulier », très offensifs au niveau de la communication. Le net constitue une vraie concurrence pour les agents immobiliers, qui ont des arguments pour se défendre. « Notre rôle premier est celui du conseil et notre devoir est de réguler le marché », dit Jacques Chassant du SNPI. « L’agent a des repères et des éléments de comparaison. Il saura vendre un bien à son juste prix. Par ailleurs il a la distance nécessaire pour argumenter ». Pour leur prestation les agences toulousaines demandent une commission de 10 à 15 % en fonction du prix du bien. Commission qui peut parfois être revue à la baisse pour concrétiser une transaction.

Y a-t-il du stock ?

Le premier semestre 2009 a été meilleur pour les promoteurs que les douze mois précédents. Les volumes se sont dégonflés. Conséquence : les prix qui étaient descendus sous la barre des 3 000 €/m2 en 2008 commencent à remonter pour se situer désormais à 3 179 m2 voire à 3 344 € dans Toulouse intra-muros (sources ObserveR de l’Immobilier toulousain). Une tendance qui s’explique par le dégonflement du volume des stocks et le ralentissement des mises en chantier. D’après les promoteurs-constructeurs, on peut tabler sur un stock de 2000 logements neufs sur l’aire urbaine.

Les professionnels de l’immobilier constatent aussi un manque d’appartements de type 4 dans Toulouse-centre, alors qu’il y a de la demande pour ce type de logement, recherché notamment par les familles monoparentales.

PUBLIÉ LE 08/10/2009 08:40 | SYLVIE ROUX sur La Dépêche