Immobilier : timide retour des crédits relais

Avec la légère reprise des transactions immobilières, le marché des crédits relais a tendance à repartir. De l’avis des courtiers, les particuliers qui effectuent des opérations d’achat revente se montrent un peu moins frileux. Chiffres à l’appui, un courtier comme Ace note qu’il a accordé trois fois plus de crédits relais au second semestre 2009, qu’au premier. Il est vrai que dans les six premiers mois de 2009, le marché a été quasiment gelé. Pire, avec le retournement du marché immobilier, des particuliers se sont retrouvés avec parfois deux biens immobiliers sur les bras : le nouveau logement qu’ils venaient d’acquérir et l’ancien qu’ils ne parvenaient pas à vendre.

 » Depuis un trimestre, les crédits-relais s’ouvrent à nouveau, et la quotité s’approche du seuil des 70% de la valeur estimée du bien à vendre « , affirme-t-on chez Empruntis. Même son de cloche chez le courtier en crédit Ace.  » Au coeur de la crise, les banques se limitaient à accorder un crédit relais à hauteur de 60% de la valeur du bien à céder, explique Frank Levy, directeur commercial du groupe Ace. Depuis quelques mois, ce financement peut atteindre 80% de la valeur du bien, dès lors que le client est en passe de signer une promesse de vente « .

Ce constat se vérifie essentiellement en région parisienne, où le marché de l’immobilier résidentiel est devenu un peu plus liquide au cours des derniers mois. Dans les autres régions françaises où le marché n’a pas amélioré sa fluidité, il reste prudent s’engager dans un crédit relais le plus tardivement possible : une fois que l’on a signé une promesse de vente. « Actuellement la durée des crédits-relais tourne autour de quatre à cinq mois  » poursuit Frank Levy.

Lorsque le crédit-relais est accordé par une banque de dépôt, le calcul de la quotité s’effectue sur la base de l’estimation de l’agent immobilier mandaté pour la vente. Sur ce marché où les acheteurs continuent de faire la loi, la plupart de ces professionnels de la transaction immobilière sont redevenus un peu plus raisonnables. Ils évitent donc de surestimer les biens qu’ils entrent en portefeuille.

Si le crédit-relais est accordé par un établissement spécialisé, par exemple le Crédit Foncier, le mandat de vente risque de ne pas suffire pour déterminer le montant du financement. En fonction du bien à céder et de son marché, le banquier peut diligenter une expertise pour éviter de se tromper. Si cette démarche ne s’impose pas pour un studio, elle peut être exigée pour un bien de prestige : grosse villa, hôtel particulier, appartement de grand standing.

Âgé de 45 ans, un particulier est propriétaire de sa résidence principale estimée 185.000 euros par son agent immobilier. Pour effectuer une opération d’achat revente, il sollicite un crédit relais. La banque lui en accorde un à hauteur de 70% de l’estimation du bien mis en vente. Parallèlement, il acquiert un actif immobilier d’une valeur de 243.500 euros. Voici une simulation établie avec le concours du courtier en crédit Ace.

Montant du crédit relais : 129.500 euros soit 70% de 185.000 euros. Accordé sur 24 mois maximum, le crédit relais prévoit le paiement des intérêts chaque mois. Taux fixe hors assurance : 3,70%. Mensualité de hors assurance : 377,70 euros. Taux de l’assurance sur le crédit relais : 0.33% sur le capital emprunté. Mensualité composés uniquement d’intérêts du relais avec assurance : 413,30 euros. Au terme des cinq mois, le particulier vend sa résidence principale. Coût du relais sur 5 mois = 2.066,50 euros

Crédit complémentaire : 114.000 euros soit 243.500 – 129.500 euros. Durée initiale du prêt complémentaire : 20 ans. Taux fixe hors assurance : 3,70%. Mensualité de hors assurance : 672,93 euros. Taux de l’assurance sur le crédit relais : 0.33% sur le capital emprunté. Mensualité du relais avec assurance : 704,23 euros. A la fin des cinq mois, le client signe son bien au prix de 185.000 euros nets. Avec le produit de la vente, d’une part, il rembourse les 129.500 euros de prêt relais. D’autre part, il effectue avec le solde (185.000 – 129.500 euros) un remboursement partiel de son prêt complémentaire à hauteur de 55.500 euros. Au préalable son courtier aura pris soin de négocier l’absence de pénalité de remboursement anticipé. Au bout de cinq mois de remboursement, le capital restant dû se chiffre à 112.382 euros.

Avec le remboursement anticipé, l’emprunteur a le choix entre deux possibilités. 1/ Soit réduire la durée de son prêt, en conservant la mensualité de 704,23 euros. Dans ce cas, la durée de son prêt tombe à 97 mois (8 ans et 1 mois). Il gagne donc 138 mois (11,5 ans). 2/ Soit réduite sa mensualité, en conservant la durée. Par conséquent sur les 235 mois restant, il continuera de régler au banquier une mensualité de 335,77 euros. Pour payer le moins possible d’intérêts, la solution consiste à conserver la mensualité initiale de 704,23 euros et à réduire la durée du prêt complémentaire.

MARTINE DENOUNE, Les Echos