Impact du nouveau DPE et valeur verte des logements

Le changement climatique s’est produit à cause du comportement humain, donc il est naturel que ça soit, aux êtres humains, de résoudre ce problème. Il se peut qu’il ne soit pas trop tard si nous prenons des mesures décisives aujourd’hui.

Ban Ki-Moon

Le réchauffement climatique en 2021 ne montre aucun signe de ralentissement. En effet, certains impacts menacent déjà l’environnement tel que les inondations, les vagues de chaleur, les sécheresses ou encore les incendies. 

Si le mois de décembre 2020 a été plutôt frais, l’année qui s’est achevée est la plus chaude jamais enregistrée en France, selon Météo-France. Avec 14 °C de moyenne, jamais depuis le début des mesures globales en France, en 1900, nous n’avons constaté d’année aussi chaude depuis 2018 (13,9 °C).

Il est donc impératif d’agir et d’adapter son mode de vie de façon à limiter son impact carbone.

La nouvelle réforme du DPE, dont nous allons parler aujourd’hui, répond à cet objectif : lutter contre le réchauffement climatique.

I) Les enjeux du nouveau DPE : 

Avant tout, nous allons définir le DPE (Diagnostic de performance énergétique) : il permet de connaître ses performances (ou ses lacunes) en termes d’isolation, de ventilation, de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. Selon la quantité d’énergie consommée par le logement et ses émissions de gaz à effet de serre, une étiquette énergétique lui est attribuée, avec une note allant de A à G, A caractérisant les logements les plus performants.

Vous l’aurez compris, cette année les règles changent, le 1er juillet 2021 nous assisterons à l’introduction de nouvelles exigences en matière de performance énergétique des logements en vente comme en location. 

Cette nouvelle réforme se veut être le déclencheur, dans chaque foyer, dans chaque copropriété, de la rénovation énergétique. 

En France, le bâtiment représente 45% de la consommation énergétique et 20% des GES, c’est pourquoi le DPE représente un sujet/enjeu majeur, c’est pourquoi ce diagnostic, obligatoire, va évoluer.

De plus, les notaires le disent et le remarquent dans leurs études récentes, la valeur verte des biens est de plus en plus prise en compte, le diagnostic lui-même aujourd’hui fait une différence (selon l’étiquette) sur la valeur de transaction et sur la valeur d’usage des ménages. 

Aujourd’hui, 3% du parc immobilier en France, 3% des logements en France sont classés soit en A, soit en B parmi les classes du DPE, concrètement  il y a seulement 3% des logements en France qui sont considérés comme « logement économe, que ce soit des appartements ou des maisons.

 L’objectif de cette nouvelle réforme est donc que d’ici 2050 l’ensemble du parc, représentant 36 millions de logements, soit classé A ou B en termes d’énergie. C’est donc évidemment un effort considérable et un enjeu de taille. Cet effort est néanmoins nécessaire pour notre planète. 

II) Zoom sur la valeur verte : qu’est-ce que cela signifie ? 

La “valeur verte” se définit comme « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ».

ADEME, 2021

L’association de notaires DINAMIC, propose une définition plus précise : « La valeur verte correspond à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs » (DINAMIC, Septembre 2013).

Et puisque la performance énergétique d’un logement influence directement le prix de vente d’un logement, on peut déduire que : moins le bien consomme d’énergie, plus sa performance énergétique est élevée ; plus la performance énergétique est élevée, plus le bien prend de la valeur sur le marché immobilier.

La réalisation de travaux de rénovation énergétique (isolation des combles, de la toiture, installation d’un système de chauffage plus performant, installation double ou triple vitrage…) permet par ailleurs d’améliorer la performance du logement, et donc de le vendre au meilleur prix.

III) le DPE 2.0 en dix points :

Pour commencer, il faut savoir que ce nouveau DPE, qui apparaît comme nous l’avons dit au 1er juillet 2021, concerne uniquement les logements en France métropolitaine.

Nous allons maintenant vous exposer les changements en dix points.

     1) Nouvelle méthode de calcul du DPE avec une seule méthode pour tous les logements : 

Aujourd’hui, il existe  2 méthodes.

La première est une méthode basée sur les factures. Cela consiste à prendre les consommations effectives d’énergie des 3 dernières années d’un logement et de ramener ces consommations à la surface du bien pour obtenir la fameuse note. Cette méthode est représentative de l’utilisation que l’on fait d’un bien.

La seconde est la méthode de calcul des consommations conventionnelles (ou 3cl). Cette méthode consiste à renseigner toutes les caractéristiques d’un bien dans un logiciel et une machine se charge d’attribuer des lettres. Celle-ci est basée sur le bien en lui-même avec une méthode générale, utilisée pour tous les biens. 

La nouvelle réforme consiste donc à  utiliser une seule méthode, la méthode 3cl, et faire disparaître la méthode facture et donc la disparition du DPE vierge (il existe un certain nombre de cas de figures où lesdites factures sont difficiles à retrouver, dans ce cas le DPE est dit vierge et ne donne aucune information).

Le but de ceci est donc : 

•d’une part, être le plus représentatif possible du bien et non de son utilisation

•d’autre part, pourvoir comparer sur une même zone géographique et à une même altitude des biens semblables 

          2) Une prise en compte de plus d’usage d’énergie 

Les caractéristiques prises en compte dans la méthode 3cl à savoir : le chauffage, le refroidissement et l’eau chaude sanitaire, sont conservées mais deux autres usages vont rejoindre cette méthode : l’usage de l’éclairage (situation géographique d’un bien par rapport à l’éclairage naturel et en fonction aussi de la surface habitable) et l’aspect des auxiliaires ( représentations de ce que va consommer le système de chauffage, de refroidissement et eau chaude sanitaire pour fonctionner). 

Le but ici aussi est d’être plus représentatif. 

        3) amélioration technique du DPE 

On pourra noter au 1er juillet 2021 cinq points d’améliorations : 

• Premièrement nous assistons à l’apparition de la notion « confort d’été » : lors de forte chaleur, quelle sera la sensation que l’on va avoir dans notre bâtiment, quelle va être la réaction du bâti vis-à-vis de cette hausse des températures.  

• La réverbération des vérandas va être analysée: les vérandas vitrées produisent de la réverbération liée au soleil, et quelle va être l’énergie qui va être transportée dans le bâtiment (c’est un point qui est compris dans la méthode de calcul et qui est pris en compte) 

• Les énergies renouvelables sont également prises en compte (tel que panneaux solaires photovoltaïques)

• Le modèle climat France est plus précis avec des données réparties sur plus de 30 ans qui ont permis d’affiner les modèles 

•  Et enfin, le point majeur dans ce nouveau modèle de calcul : la surface habitable doit être mesurée. 

Actuellement la surface habitable peut être transmise aux diagnostiqueurs mais aux 1er Juillet 2021 elle devra être obligatoirement mesurée sur place pour établir le DPE. 

      4) la traçabilités des données d’entrée 

Dans l’objectif de gagner en fiabilité, dans quelques mois, seulement 3 sources d’informations seront possibles : 

•Soit les mesures ou observations faite sur place par le diagnostiqueur

•Soit les documents justificatifs parmi ceux acceptés réglementairement

•soit les données publiques lorsqu’elles sont disponibles en ligne 

Ainsi, les simples déclarations faites par les propriétaires ne seront plus acceptées.

Les propriétaires et gestionnaires de biens sont donc invités à conserver la preuve de tous leurs travaux et documentations de leurs équipements de chauffage, climatisation, ECS (eau chaude sanitaire).

     5) Copropriétés : DPE immeuble et individuel 

Actuellement on pouvait se servir d’un DPE global pour déduire un DPE par appartement. La nouvelle réforme ne le permettra plus. On maintiendra le DPE à l’immeuble. Mais si jamais on veut avoir un DPE individuel il faudra l’établir à côté, on ne pourra plus se servir du DPE à l’immeuble pour avoir celui à l’appartement. 

Si l’immeuble a une gestion de son énergie homogène (même système de chauffage dans tout l’immeuble par ex), le DPE d’un appartement peut être déduit à partir du DPE immeuble. 

     6) opposabilité du DPE 

Jusqu’à présent, le DPE n’avait qu’une valeur indicative. Désormais, la fiabilisation renforcée de ce diagnostic lui permettra d’être opposable à partir du 1er juillet 2021 comme les autres diagnostics immobiliers (électricité, plomb et amiante).

Ainsi, si l’acquéreur ou le locataire constate que les données et le classement énergétique du bien paraissent erronés, il est en mesure de contester celui-ci.

    7) nouveau rapport DPE 

Ce nouveau DPE a été créé par une entreprise de design à destination du grand public. Ainsi, beaucoup de données qui aujourd’hui ne sont pas suffisamment mises en avant ou suffisamment compréhensibles du grand public vont le devenir. 

Par exemple, sera présente une indication du surcoût dans le cas d’un comportement dépensier (chauffage 21°C, refroidissement à 26°C et non 28…).

     8) consommation énergétique excessive 

Nouvelle étiquette énergétique à double-seuil pour définir la notion de bâtiment ou partie de bâtiment excessive. Par exemple : en vertical : l’énergie primaire et en horizontal : le rejet de co2, si on a une quantité de GES équivalent à E et que l’on a une étiquette énergétique en F, on va croiser les deux, ce qui va revenir à prendre la pire note des deux : F. 

L’objectif ici est de conserver autant de logement en état de passoire énergétique (appartement ou maison très mal isolé) qu’actuellement. Aujourd’hui 4,8 millions de logements sont concernés dont 1,7 millions classés G.

      9) Conséquences sur le marché immobilier 

Sur l’ensemble du parc immobilier, c’est-à-dire 36 millions de logements,  800 000 logements environ passeront à l’état de “passoire énergétique », ceux-ci sont ceux utilisant une énergie fossile comme le gaz et le fioul, ce combustible augmentant les émissions de gaz à effet de serre. 

Environ  le même nombre sortiront de cette passoire énergétique, ceci concerne les logements  dotés d’un chauffage électrique ou chauffés au bois, ils ne seront plus considérés comme des logements très énergivores.

Ainsi, une estimation nous permet de dire que 60% devraient conserver la même étiquette énergétique et 40% devraient changer.

     10) date de validité des DPE 

A ce jour, un DPE est valable 10 ans et ce sera le cas avec la future méthode de calcul. Sauf qu’à partir du 1er juillet 2021 tous les DPE qui ont été réalisés avec l’ancienne méthode vont voir leur date de validité limitée.

Par exemple:

•  Tous les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 vont avoir une durée de validité jusqu’au 31 décembre 2022. 
• Tous les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin  2021 vont avoir une durée de validité jusqu’au 31 décembre 2024. 

La raison de cette durée limitée est pour ne pas avoir 2 méthodes de calculs en même temps mais également pour se débarrasser des DPE facture et surtout des DPE vierge. 

Elle se fera en deux temps pour que les diagnostiqueurs puissent aborder cette quantité de travail supplémentaire. 

IV) DPE ET PATRIMOINE 

Avec ces différents points quelle va être la conséquence sur le patrimoine des français sur les appartements et les maisons ?  

1. Augmentation des loyers sous contrainte 

Depuis le 1 janvier 2021 une augmentation des loyers sera possible dans certaines agglomérations seulement si le DPE a été réalisé il y a moins de 4 ans avec la méthode 3cl et que la consommation d’énergie primaire (énergie produite par les systèmes de production) soit inférieure à F ou G. 

2. Affichage dans les annonces immobilière 

Toujours au 1er juillet 2021, nous assisteront à l’affichage des deux étiquettes du nouveau DPE: énergie (consommation du bien) et climat (émissions des GES) . Ces étiquettes vont être publiées et montrées dans les annonces afin de répondre à un principe de transparence. 

3. Loi énergie et climat 

Au 1 er janvier 2022 cette-fois, quand le logement atteindra le seuil F ou  G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » sera inscrite sur le DPE. Ceci sera couplé avec un audit énergétique, qui proposera des travaux afin d’atteindre une très bonne performance énergétique du logement. 

4. DPE et décence 

Au 1er janvier 2023,  pour être loué un appartement doit être décent, c’est-à-dire qu’il doit assurer la sécurité et la santé mais également le confort de ses occupants. 

Le DPE va ainsi devenir un critère qui va permettre de pouvoir louer ou non : si le logement a une consommation d’énergie finale (lorsqu’il y a des occupants) supérieure à 450 kWh/m2.an (par mètres carrés et par an) il ne pourra pas être loué car considéré comme non décent. 

Et ces critères vont se renforcer au fil des années (par exemple en 2034 une possible interdiction de location si le logement dépasse le seuil à E est en cours). Ces prochaines mesures concernent, comme nous l’avons dit précédemment  4,8 millions de logements. 

Tout cela est mis en place pour arriver au but final qui est au 1er janvier 2050 : n’avoir en France que des logements qui seraient classés  A ou B. Tous les logements français devront donc être à « basse consommation ». 

CONCLUSION : 

Ce qu’il faut retenir de cette nouvelle réforme : le diagnostic immobilier en général est rentré dans une phase de maturité. Les français ont compris que le diagnostiqueur venait apporter des informations essentielles et pas uniquement un dossier administratif permettant une vente ou une location. 

Ce nouveau diagnostic vient finalement éclairer les conditions dans lesquelles les clients vont pouvoir acheter ou vendre et les conditions dans lesquelles ils vont pouvoir habiter.