Le financement des projets immobiliers – état des lieux et prévisions post-confinement

En ces temps d’incertitude vis-à-vis de l’économie en général et, de façon plus spécifique, vis-à-vis du marché de l’immobilier, nous avons souhaité poser quelques questions à Benjamin Gigot du Cabinet JOSS, pour avoir son ressenti de professionnel, sur la position des banques par rapport au financement des projets immobiliers.

« Quelle est la position des banques par rapport au financement immobilier des particuliers ? Y a-t’il des restrictions, des profils privilégiés ou non ? »

« Nous n’avons pas ressenti de profonds changements dans l’analyse des dossiers sur les dernières semaines.

Il est vrai que nous n’avons que peu de recul pour le moment puisque, compte tenu de l’arrêt des visites des biens, il y a peu de nouvelles demandes depuis le 16/03. Ce sont les demandes initiées juste avant que nous avons eues à traiter sur les dernières semaines et seulement celles-ci.

Mais, à priori, pas de grand changement dans l’appréciation des dossiers pour le moment. Bien sûr, il y a certainement plus de vigilance sur les travailleurs non-salariés et sur les salariés de certains secteurs d’activité que l’on sait particulièrement touchés, mais rien de plus pour le moment, même s’il est sans doute trop tôt pour y voir une tendance claire.

Il faut préciser que les conditions d’accès au crédit immobilier s’étaient déjà durcies depuis le début de l’année suite aux recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) – voir notre article https://www.cabinetjoss.fr/blog-joss/recommandations-hscf-banques. »

« Qu’en est il des taux et des critères d’octroi? « 

« Il y a eu plusieurs réactions au niveau de nos partenaires bancaires. Certaines banques ont très légèrement ajusté à la hausse leurs conditions (+0.10%). D’autres ont augmenté significativement leurs taux (+0.40 à +0.50%). D’autres, enfin, ont décidé de ne plus traiter de demande de prêt immobilier pendant quelques semaines (de façon à privilégier les demandes de report d’échéances ainsi que les prêts aux entreprises), puis sont revenues sur le marché.

Globalement, je dirais donc que la plupart des dossiers vont subir des hausses comprises entre 0.10 et 0.20% (les banques qui n’ont pas, ou peu, revu leurs taux à la hausse n’étaient pas forcément les mieux positionnées avant le confinement).

Cette hausse peut être plus importante sur des dossiers un peu plus ‘justes’, c’est-à-dire des dossiers ne pouvant pas être validés par toutes les banques. Il est certain que si vous avez un dossier qui ne peut être accordé que par 1 ou 2 banques (taux d’endettement un peu élevé, absence d’apport, …) vous subirez probablement de façon plus directe la hausse des taux, puisque vous dépendrez de seulement 1 ou 2 banques…

Inversement, des dossiers plus ‘larges’ (durées de remboursement + courtes, apport important, taux d’endettement faibles, …) devraient subir une hausse plus modérée. »

En résumé, voici les taux moyens actuels

• 1.10% à 1.35% pour les dossiers sur 20 ans
• 1.25% à 1.50% pour les dossiers sur 25 ans.

« Comment sont déterminés les taux ? Pourquoi ont-ils augmenté ? « 

« Plusieurs facteurs influencent les taux des prêts immobiliers : 

• Des raisons économiques : à quel prix l’argent est-il ‘acheté’ par les banques. Cela va avoir un effet direct sur le prix auquel elles le ‘revendent’. Les banques peuvent actuellement anticiper une hausse de leurs conditions de refinancement.
• Des raisons commerciales : le prêt immobilier permet aux banques d’enregistrer de nouveaux clients auxquels elles vont demander de domicilier leurs salaires et de transférer une partie de leur épargne. Si une banque souhaite à un instant T augmenter significativement le nombre de nouveaux clients, elle va réduire ses marges et donc proposer des taux intéressants. Au contraire, si une banque a par exemple déjà atteint ses objectifs de nouveaux clients, ou si elle souhaite privilégier tel ou tel type de clientèle, elle va pouvoir ajuster à la baisse ses taux immobiliers (éventuellement sur certaines durées ou certains profils). On peut donc se trouver dans une situation dans laquelle les banques souhaitent faire moins de prêt immobiliers (incertitudes sur l’avenir, temps consacré à la clientèle entreprise, effectifs réduits pour traiter les dossiers, …).
• La rémunération du risque : ces dernières années, les banques se sont livrées à une forte concurrence pour proposer des taux toujours plus bas. Le risque n’est donc quasiment plus rémunéré. Dans le contexte actuel, les niveaux de risque augmentent (compte tenu de la situation économique à venir) et les banques vont certainement chercher à l’intégrer davantage dans les taux proposés. « 

« Comment vois-tu l’activité à la sortie du confinement? »

« On peut s’attendre à ne pas retrouver les niveaux de taux du début d’année, les banques doivent en effet tenir compte du risque supplémentaire dû à la crise économique à venir. Le risque sera davantage rémunéré selon moi.

Toutefois, la hausse ne pourra être que limitée, le crédit immobilier restant pour les banques le principal moyen d’enregistrer de nouveaux clients, c’est vraiment leur ‘produit d’appel’ …

On peut également anticiper davantage de difficultés pour certains profils (notamment primo-accédants) compte tenu de la crise et des récentes préconisations du HCSF (Haut Conseil de
Stabilité Financière). Ces profils devront être encore mieux accompagnés pour convaincre les
banques. »

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